c/o Locaux Motiv 10 bis rue Jangot 69007 Lyon info@habicoop.fr +33 (0) 9 72 29 36 77

FAQ

Questions générales

Quelle différence entre habitat groupé et coopérative d’habitants ?

Le concept d’habitat groupé est un terme générique, qui recouvre différents types de projets collectifs d’habitat : sous la forme de copropriétés, de SCI (sociétés civiles immobilières), de collocations, etc. La coopérative d’habitants s’inscrit dans ce concept général d’habitat groupé. Elle fait également partie de la grande famille des coopératives, encadrée par la loi de 1947 sur la coopération. La coopérative d’habitants est donc une forme d’habitat groupé qui implique un montage juridique et financier très spécifique, qui garantit les principes suivants :

  • une personne = une voix, quel que soit le nombre de parts sociales détenu.
  • double qualité du coopérateur : propriétaire de parts sociales et locataire de son appartement
  • propriété collective du bien immobilier : le coopérateur ne paie pas au-delà du coût du projet
  • déconnexion entre la valeur du bien et la valeur des parts, non spéculation.

 

Quel lien entre coopérative d’habitants et autopromotion ?

La création de coopératives d’habitants est un processus d’autopromotion à partir du moment où une partie des futurs habitants participe à la conception des logements et du projet.

 

Questions liées au montage de projet

 

Combien de temps faut-il pour monter un projet de coopérative ?

Les expériences à l’étranger montrent qu’une moyenne de 2 à 3, voire 4 années paraît raisonnable.
En effet, qu’il s’agisse de réhabilitation ou de construction, il faut ajouter à la durée habituelle de construction, des délais inhérents au processus collectif et coopératif :

  • Temps d’échanges et de prise de décisions plus long.
  • Montage plus complexe compte tenu du caractère innovant de ces projets du point de vue juridique, financier et environnemental.

Au-delà de 4 ans, le risque d’essoufflement est plus élevé, d’où l’intérêt d’établir un plan d’action général, de se fixer des échéances auxquelles on essaiera de se tenir et de faire appel à un accompagnement.

Les projets sortis en Françe sont des projets pionniers, ils ont mis entre 4 et 7 ans pour sortir de terre. Le derniers projets voient ces durées se réduire.

Qu’est-il possible de mettre en commun au sein de la coopérative d’habitants ?

Voici quelques exemples de mutualisation :

  • espaces communs : salle commune, salle de jeux, chambre d’amis, bibliothèque, buanderie, atelier de bricolage, jardin-potager, terrasse de toit, parc à voitures et vélos, etc.
  • services mutualisés : activités pour enfants, aide aux devoirs, autopartage, mise en place de circuits courts pour l’alimentation, etc.

Y-a-t-il des architectes ressources en matière de coopératives d’habitants ?

Il n’y a pas d’architectes spécialistes des coopératives d’habitants. En revanche, certains architectes ou cabinets d’architectes sont spécialisés dans l’écoconstruction et ont de l’expérience sur des projets environnementaux et avec des collectifs.
L’intérêt prononcé par l’architecte pour la démarche collective ainsi que la méthode de travail qu’il propose sont des critères de choix prépondérants.
Quelques cabinets d’architectes intéressés par la conception de coopératives d’habitants sont référencés sur l’intranet Habicoop (accès réservé aux adhérents).

Comment se fait le choix de l’architecte ? A quel moment ?

Le groupe peut d’abord travailler sur un programme architectural avec un programmiste, puis choisir son architecte sur la base de ce programme. Il peut aussi choisir un seul et même professionnel pour mener ces deux missions. Dans certaines ZAC (Zone d’Aménagement Concerté), les règles concernant le processus de choix de l’architecte sont imposées par l’aménageur.

Existe-t-il une charte commune à toutes les coopératives, sur laquelle les nouvelles coopératives peuvent s’appuyer ?

Habicoop a écrit une charte avec ses adhérents. Les coopératives en développement peuvent également s’inspirer des chartes des coopératives existantes. L’étape de rédaction de la charte de la coopérative est une étape essentielle dans le projet. Elle permet au groupe de se souder et de clarifier ses propres objectifs et valeurs. Même si l’on peut s’appuyer sur des exemples, il est donc recommandé de rédiger soi-même sa charte. Des fiches d’aide à la constitution d’une charte sont disponibles sur l’intranet de l’association (accès réservé aux adhérents).

L’autoconstruction par les habitants est-elle envisageable dans des projets de coopératives ?

Oui !! il est même possible de convertir cet apport en parts sociales cessibles (Loi ALUR 2014), cette possibilité nécessite de nombreuses précautions car l’autoconstruction soulève des questions :

  • difficultés juridiques (travail au noir, assurance)
  • difficultés techniques quand il s’agit d’un immeuble

Les coopérateurs peuvent se charger de certains travaux selon leurs compétences ou se former en prévision des travaux. Des chantiers participatifs peuvent être organisés avec des personnes compétentes extérieures au projet.

L’autoconstruction peut être valorisée au moment du montage financier du projet par un « apport travail » qui permet par exemple aux membres ayant un apport financier de départ inférieur à la moyenne, de combler ce différentiel en participant à la phase de construction.

Habicoop travaille en partenariat avec les Compagnons Bâtisseurs pour sécuriser le cadre de mise en œuvre de l’autoconstruction.

Comment constituer un groupe projet ?

La constitution d’un groupe projet peut se faire à l’initiative d’un groupe d’habitants, qui une fois les bases du projet établies étoffent leur groupe. Par la suite ils vont à la rencontre des partenaires potentiels (collectivités, bailleurs…).
L’impulsion peut également être provoquée par une structure associative ou institutionnelle, en partant d’une opportunité foncière ou immobilière. Le groupe se forme alors autour d’un lieu prédéfini. Des fiches d’aide à la constitution du groupe sont disponibles sur l’intranet de l’association (accès réservé aux adhérents).

Les organismes HLM sont-ils intégrés aux projets ?

Les groupes projets souhaitent permettre une mixité sociale au sein de la coopérative et il s’appuient très souvent sur des organismes HLM, en particulier en zone urbaine. A titre d’exemple la coopérative du Village Vertical Vertical a monter son projet en partenariat avec un bailleur social, la coopérative HLM Rhône Saône Habitat. Ce partenariat concerne l’assistance à maîtrise d’ouvrage et le portage financier du projet. Il a également consisté à monter une opération conjointe, avec un unique bâtiment divisé entre une partie Village Vertical et une partie produite par Rhône Saône Habitat pour de l’accession sociale à la propriété. Ce montage a permis de sécuriser l’opération vis-à-vis de l’aménageur : en cas d’échec du Village Vertical, Rhône Saône Habitat aurait récupèrée l’intégralité de l’îlot. Il garantit également des prix de sortie moins élevés, grâce à des économies d’échelle.
Rhône Saône Habitat a pleinement participé à la réflexion globale sur le montage des coopératives d’habitants, comme d’ailleurs la fédération nationale des coopératives HLM : Les coop HLM.
D’autres types de partenariats sont réalisés avec les organismes HLM et beaucoup restent à inventer !

Lorsqu’un bailleur social est intégré au projet, qui est le maître d’ouvrage ?

Il est tout à fait possible de travailler en partenariat avec un opérateur HLM tout en conservant la maîtrise d’ouvrage : la coopérative est le maître d’ouvrage et le bailleur social peut intervenir en tant qu’assistant à la maîtrise d’ouvrage par exemple (c’est le cas de Chamarel à Vaulx-En-Velin ) ou avec un contrat de promotion immobilière ou une délégation de maîtrise d’ouvrage (comme au Village Vertical de Villeurbanne VVV).
La maîtrise d’ouvrage peut aussi être intégralement confiée au bailleur, l’immeuble est alors acheté en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) par la coopérative (comme Abricoop à Toulouse).

Questions liées à la composition et à la vie du groupe

Quelles sont les motivations des coopérateurs ?

Les projets de coopératives demandent beaucoup d’investissement et d’implication de la part de chaque coopérateur. Ceux-ci sont donc souvent militants, engagés, impliqués et recherchent dans le projet un aspect collectif et alternatif fort. La motivation financière ne peut pas être la seule motivation. La réponse à une situation d’urgence non plus car les projets sont souvent longs à concrétiser.

Les avantages pour les coopérateurs sont les suivants :

  • Implication des habitants
    Ils définissent collectivement leur projet d’habitat : les caractéristiques de leurs logements et des espaces qu’ils souhaitent partager, ainsi que les valeurs partagées et le fonctionnement de la coopérative. Par la suite, ils gèrent ensemble leur immeuble, en s’appuyant au besoin sur des professionnels.
  • Mutualisation des espaces
    Les espaces et services en communs facilitent la convivialité. Ils entraînent des économies pour chaque ménage, dans une optique de modération de la consommation.
  • Un projet de voisinage
    La vie en coopérative encourage le développement des liens sociaux, les échanges et la solidarité entre voisins. La participation aux décisions communes encourage une véritable coopération de voisinage.
  • Coût et constitution d’épargne
    Société sans but lucratif, la coopérative propose des logements à leur coût réel. L’implication des coopérateurs, les efforts de mutualisation de moyens et d’espaces et la réduction des intermédiaires permettent l’accès à un logement de qualité pour un prix raisonnable.
    A leur entrée, les coopérateurs doivent faire un apport initial. Ensuite, ils paient une redevance dont une partie est capitalisée sous la forme d’achat de parts sociales de la coopérative, qui leur seront remboursées à leur départ.
  • Prise de risque circonscrite
    L’engagement dans une organisation coopérative suppose une prise de risque, saine contrepartie des avantages reçus. Mais plusieurs gardes fous permettent une certaines sécurisation des parcours.

 

Quelle est la taille idéale pour un groupe de coopérateurs ?

Entre 15 et 25 coopérateurs nous semble être une fourchette idéale. D’un point de vue organisation et fonctionnement de groupe, cette fourchette permet de :

  • Répartir les nombreuses tâches induites dans le montage puis la gestion de la coopérative.
  • Regrouper des compétences et connaissances plus diverses et plus nombreuses au sein du groupe.
  • Conserver la proximité et la convivialité entre les habitants.
  • Instaurer la décision collective et les responsabilités partagées.

Dans un trop petit groupe, chaque membre est essentiel et doit s’investir beaucoup. De plus l’affect y prend une place très importante rendant parfois l’évolution du projet plus délicat, notamment lors de départs. A contrario dans un plus grand groupe, l’organisation et la gestion deviendrait plus lourde, perdant sans doute à force de l’esprit de coopération. L’anonymat et la taille du groupe encourage parfois le désengagement. On trouve toutefois des coopératives d’habitants particulièrement réussies à Zurich… avec une centaine de logements

Si les caractéristiques du logement ne sont plus adaptées aux besoins du coopérateur, peut-il changer de logement au sein de la coopérative ?

C’est un des avantages de la propriété collective !
Le fait que le coopérateur ne soit pas propriétaire de son logement facilite les échanges (changement de bail le cas échéant). Mais sous certaines conditions :

  • s’il s’agit d’un logement social il faut que le futur bailleur réponde aux critères sociaux,
  • le changement de logement ne peut se faire qu’au moment d’un départ de la coopérative ou s’il y a une opportunité d’échange.

 

Comment les étudiants peuvent-ils accéder à la coopérative ? Doivent-ils souscrire un emprunt pour acquérir la part sociale obligatoire ?

Si l’étudiant n’a pas d’apport initial et qu’il répond aux critères du logement social, il est envisageable qu’il intègre un logement géré par un bailleur social au sein de la coopérative. Dans ce cas il n’a pas à fournir d’apport initial. En Suisse, la Cigüe est une coopérative conçue spécialement pour les besoins des étudiants et jeunes travailleurs. On pourrait imaginer qu’un modèle similaire soit mis en place en France. Quant au prix d’une part sociale, il est en général de quelques dizaines d’euros.

Si plusieurs coopérateurs partent en même temps, que se passe t-il pour la coopérative ?

Dans les statuts, certaines clauses peuvent être prévues pour protéger la coopérative de départs trop rapprochés : on peut interdire que le capital social descende en dessous d’un certain seuil, on peut également instaurer un délai de remboursement des parts sociales en cas de problèmes de trésorerie. La meilleure réponse à cette problématique est en cours de construction : il s’agirait de trouver un produit bancaire adapté, qui permette à la coopérative de se re-endetter à chaque entrée sortie pour être en mesure de rembourser immédiatement le ou les coopérateurs sortants. L’enjeu est alors de pouvoir rééchelonner l’emprunt principal pour éviter un empilement des emprunts. Pour pouvoir remplacer au plus vite le coopérateur sortant, la coopérative doit tenir à jour une liste d’attente avec des ménages désireux de la rejoindre.

Un coopérateur quitte la coopérative, comment est-il remplacé ?

Le remplacement d’un coopérateur s’effectue par agrément, accordé par les coopérateurs, selon les règles qu’ils se sont données dans leurs statuts.
Il y a donc un risque de choisir le futur habitant selon des critères subjectifs d’affinités. Les coopératives d’habitants doivent trouver un équilibre entre l’éthique de l’ouverture et la nécessité de faire tenir un projet, donc de rassembler des personnes qui sont en accord sur un ensemble de valeurs.
Concernant les logements sociaux au sein de la coopérative les obligations légales d’attribution s’appliquent, notamment s’agissant des plafonds de ressources, toutefois la loi ALUR introduit l’obligation pour le nouveau locataire d’adhérer préalablement à la charte de la coopérative .
En Suisse, les coopératives d’habitants ont l’obligation de tenir à jour une liste d’attente et d’étudier les candidatures par ordre d’arrivée. Cette solution pourrait être envisagée afin d’éviter les dérives d’ordre discriminatoire lors du remplacement d’un coopérateur.

 

Questions d’ordre juridique

 

Doit-on déjà s’être constitué en coopérative pour acheter le terrain ou l’immeuble ?

Pas forcément. Il est possible de faire des actes de réservation en tant qu’association, avant la constitution complète du groupe de coopérateurs, ou dans l’attente des statuts définitifs.

Dans la phase de constitution du groupe, peut-on rester en groupe informel ?

Il est possible de rester longtemps informel. Se déclarer sous une forme ou une autre (association par exemple) n’est pas forcement la première chose à effectuer. Néanmoins, pour l’octroi de subventions, ou tout simplement pour des raisons de légitimité vis-à-vis des partenaires, il peut être nécessaire de constituer une structure légale, même temporaire.

Peut-on envisager d’autres modèles de structures que celui de la société coopérative ?

Tout à fait. Habicoop travaille la forme coopérative, mais des habitats groupés peuvent aussi choisir d’autres formes juridiques plus adaptées à leur projet : une copropriété par exemple si la propriété individuelle est souhaitée La forme coopérative est la seule qui garantisse sur le long terme la non spéculation, la démocratie et la propriété collective. Pour en savoir plus sur les autres formes juridiques d’habitat participatif consultez le site de la Coordin’Action de l’Habitat participatif.

Peut-on transformer une copropriété en coopérative d’habitants ?

Il est imaginable de créer une coopérative à partir d’un immeuble en copropriété, à condition que tous les copropriétaires revendent leur bien à la société coopérative.

L’ancien montage juridique de la Cité Radieuse Rezé est-il réexploitable par Habicoop ?

Extraits du site La Maison Radieuse était une société de location coopérative. Ce système permettait aux locataires de devenir propriétaires au bout de soixante-cinq ans. A ce terme, les coopérateurs devaient devenir propriétaires indivis de l’immeuble ce qui empêchait alors toute spéculation extérieure et touchait à la vrai socialisation de l’habitat. Cette formule favorisait « l’esprit maison », mais aussi permettait à chacun de se responsabiliser et de participer à la vie commune de l’immeuble. Le principe une personne = une voix faisait partie du montage de la Cité Radieuse. Concrètement, l’occupant apportait à l’emménagement 15 % de la valeur de son logement, ce qui correspondait à la part non financée par les prêts d’Etat. Ce versement se réduisait à 7,5 % pour les allocataires de la CAF, qui subventionnait l’autre moitié. Dans les deux cas s’ajoutaient un droit d’entrée et des frais fixés à 1,5 %.
Par ailleurs, chaque année, en contrepartie de son effort de loyer, le sociétaire recevait des actions nouvelles de la société.
Après la loi Chalandon de 1971, la société de location coopérative a disparu par fusion avec la société HLM Loire Atlantique Habitations, et les coopérateurs ont du choisir entre l’accès à la propriété individuelle et un statut de locataire HLM.

Le montage d’Habicoop est similaire à celui de la Cité Radieuse sur plusieurs points :

  • principe une personne = une voix
  • apport initial des habitants
  • double qualité du coopérateur

Comment se passe la succession ?

Les parts sociales sont nominatives. Nous recommandons que les statuts prévoient qu’un coopérateur ne puisse céder ses parts à un autre coopérateur ou à un tiers qu’avec l’agrément de la coopérative. En cas de succession, l’héritier devra donc être agréé pour intégrer la coopérative. S’il ne souhaite pas devenir coopérateur ou si la coopérative lui refuse l’agrément, les parts lui sont alors remboursées.

Cette question relève d’un choix du groupe.

Dans le cas d’une liquidation de coopérative, qu’adviendrait-il du bâtiment ?

Le bâtiment est alors revendu sur le marché. Une fois les parts sociales remboursées aux coopérateurs et les dettes épurées, l’argent qui reste, appelé boni de liquidation, ne peut être distribuée entre les coopérateurs. Il doit être reversé à un organisme d’intérêt général ou à une autre coopérative. Ainsi, les coopérateurs n’ont pas d’intérêt financier à revendre le bien immobilier, ce qui est gage de stabilité.

Que se passe t-il à la fin du bail emphytéotique conclu sur le terrain ?

Dans un bail emphytéotique, il est souvent mentionné qu’à échéance le terrain revient à son propriétaire, avec le bâtiment qui a été construit dessus. Certains baux indiquent que le terrain doit être rendu nu. Cette clause peut être discutée par la coopérative lors de la contractualisation. La durée du bail peut être très longue (jusqu’à 99 ans), aussi convient-il de modérer les inquiétudes à ce sujet.

Les revenus d’un foyer d’un logement social dépassent le plafond ?

Comme dans un logement social classique le coopérateur bénéficie du droit au maintien dans les lieux. Certes, cette disposition maintient dans des logements sociaux des personnes qui ne relèvent plus des plafonds légaux, mais elle répond à la volonté des habitants de conserver leur logement. L’ensemble du mouvement HLM et des associations logement fait consensus pour garder ce fonctionnement. Le foyer paiera un sur loyer.

Est-il possible d’être coopérateur sans être locataire ?

Oui, on peut imaginer des coopérateurs investisseurs, soit parce qu’ils adhèrent au projet et veulent le soutenir, soit parce que ce sont d’ex-habitants qui souhaitent laisser leur argent dans le projet.

 

Questions sur les aspects financiers

 

En quoi est-il intéressant de constituer une épargne bloquée ?


L’objectif est de ne pas payer des loyers à perte ad vitam aeternam. Au fil des années, le coopérateur constitue une épargne bloquée qu’il pourra récupérer et réinvestir dans un autre projet s’il décide de quitter la coopérative. Cette épargne se matérialise par des versements mensuels en compte courant d’associé qui représente une créance du coopérateur sur la société coopérative.
Dans le système suisse, les prêts très longs, calqués sur les baux emphytéotiques de 99 ans, permettent de diminuer fortement le prix mensuel du logement. Les loyers bon marché compensent le fait qu’il n’y ait pas de parts acquisitives.

D’où vient le capital initial de la coopérative d’habitants ?

Le capital initial est composé des premières parts sociales qu’achète chaque coopérateur, habitant ou non habitant.

Les autres sources de financement de la coopérative sont :

  • Le ou les emprunts contractés par la coopérative auprès d’une banque.
  • D’autres sources de financement éventuelles : subventions pour l’investissement écologique, l’innovation sociale, Conventionnement avec des mutuelles ou des caisses de retraite…

Qu’est ce que le coopérateur paie chaque mois ?

Chaque mois, le coopérateur verse une redevance à la coopérative. Celle-ci est composée :

  • de parts acquisitives. L’épargne correspond au montant parts acquisitives. Le coopérateur en acquière chaque mois davantage et il les récupère s’il sort de la coopérative.
  • d’un loyer.
    Pour en savoir plus c’est ici.

Le montant du loyer dépend-il de l’apport initial apporté par le coopérateur ?

C’est une possibilité pour permettre les apports hétérogènes par les coopérateurs et inciter ainsi les coopérateurs qui ont des économies à les investir dans le projet. Les différents scénarios imaginés sont les suivants :

  • Parts acquisitives identiques, loyer supérieur pour ceux qui ont apporté moins
  • Redevance identique, répartition différenciée entre loyer et part acquisitive : celui qui a apporté plus au départ a dans sa redevance
    davantage de parts acquisitives que celui qui a apporté peu. Ainsi il épargne davantage.
  • Redevance et répartition identique, mais une partie des parts des ménages ayant fait un plus gros apport sont à intérêt prioritaire : si la coopérative dégage un bénéfice, elle pourra décider de verser des dividendes à ces parts-là.

Y-a-t-il un moment où l’on ne paie plus de loyer ?

Logiquement, une fois que la coopérative a fini de rembourser son emprunt, le loyer diminue fortement car la coopérative n’a à faire face qu’à des frais de gestion, ainsi qu’aux travaux de rénovation ou d’agrandissement du bâtiment.

Peut-on dévaluer les parts sociales ?

Oui, en cas de perte de valeur du bien immobilier (dégradation, perte de valeur du quartier), une évaluation de l’immeuble permet de la prendre en compte et de la répercuter sur la valeur des parts.

Existe-t-il un exemple de chiffrage de projet ?

Le cas du Village Vertical de Villeurbanne

Exemple chiffrage pour un ménage :

Pour un T3 et l’accès aux espaces collectifs pour un ménage avec des revenus fiscaux inférieurs à 40 000 € :
Le ménage apporte 30 000 €, avec lesquels il achète des parts sociales de la coopérative.
Lorsqu’il partira 10 ans plus tard, il vendra ces parts au nouveau coopérateur et la coopérative acceptera une cession à environ 36 000 € (qui correspond à une inflation de 2% par an).
Chaque mois, le ménage paie une redevance de 730 €, dont 520 € de loyer (possibilité d’allocations logement) et 210 € d’apports en comptes courants + les charges.
Au bout de 10 ans, il a accumulé 27 500 € d’apports en comptes courants (soit 30% de sa redevance). Le délai de récupération de cette somme dépend des capacités financières de la coopérative.

Financement du projet :
Coût de l’opération : 1,9 millions d’€ environ tout compris.
Coût de construction d’environ 1360 € / m2 HT
Coût du foncier : 162€/m² SHON en PLS et 212/m² SHON en libre
Prix de sortie : 2300 € TTC /m²
Apport du groupe : XX%

Que faire si mon apport initial couvre la valeur de mon logement ?

La coopérative doit apporter environ 20% en fonds propres afin qu’elle puisse faire un emprunt et que ses mensualités bancaires soient supportables. Ces fonds propres sont constitués grâce aux apports initiaux de chacun des coopérateurs. L’apport initial se fait sous la forme d’achat de parts sociales.

Il se peut qu’un coopérateur ait suffisamment d’argent disponible pour financer intégralement son appartement et le prorata des espaces communs. Une partie de cet argent (par exemple 20%) est alors son apport initial et lui sert à acquérir des parts sociales. Le reste (80% ici) est apporté sous la forme de compte courant d’associé : une sorte de prêt que le coopérateur fait à la coopérative, qui peut être bloqué et ne donne pas forcément droit à des intérêts.

Chaque mois, le coopérateur verse un loyer au prix de marché (sinon, la coopérative est taxé d’acte anormal de gestion). En échange, le compte courant lui est remboursé au fur et à mesure, pour un montant équivalent (hors charges). Il peut également être envisagé que le montant du loyer soit supérieur au remboursement du compte courant : ainsi le coopérateur participe par solidarité aux mensualités d’emprunt de la coopérative.

Le contrat qui définit les modalités du compte courant d’associé peut prévoir des délais de remboursement en cas de départ du coopérateur, afin que celle-ci puisse emprunter la somme due.